Najem okazjonalny – co to? Najem okazjonalny krok po kroku

Zacznijmy od tego, czym w zasadzie jest najem okazjonalny. W polskim prawie takie pojęcie funkcjonuje zaledwie od kilkunastu lat – zostało wprowadzone w 2009 roku jako rozwiązanie, które ma dać wynajmującemu większe możliwości w sytuacji, gdy najemca nie opłaca czynszu lub nie chce opuścić lokalu po upływie terminu najmu. Właściciel, który podpisał zawarł umowę najmu okazjonalnego może łatwiej uruchomić procedurę eksmisji, a w razie konieczności także i egzekucji komorniczej. I ma do tego pełne prawo, ponieważ ten typ najmu wymaga od najemcy zobowiązania do dobrowolnego poddania się eksmisji w razie złamania warunków umowy, jej rozwiązania lub wygaśnięcia.

Oprócz zgody na dobrowolną eksmisję z naszego mieszkania, umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku, gdy dojdzie do eksmisji. To swego rodzaju “poduszka bezpieczeństwa” dla samego najemcy, dzięki której ma on pewność, że nie zostanie bez dachu nad głową.

Najem okazjonalny nie różni się niczym pod względem mocy prawnej od typowej formy najmu. Jednak, w przeciwieństwie do niego, nakłada na lokatora obowiązek złożenia notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się procedurze eksmisji w sytuacji, gdy nie będzie on się wywiązywał ze swoich obowiązków (na przykład opłacał czynszu) lub gdy sama umowa najmu dobiegnie końca. Zwykły najem nieruchomości, na który to najczęściej decydują się właściciele mieszkań pod wynajem, takiego zobowiązania nie wymaga. Skutkuje to tym, że pozbycie się z mieszkania niepłacącego lokatora często nie jest takie łatwe, jak w przypadku najmu okazjonalnego.

Inną formą najmu obowiązującą w Polsce jest najem instytucjonalny. Taką umowę może zawrzeć zarówno osoba fizyczna, jak i prawna (na przykład przedsiębiorstwo) – w przypadku najmu okazjonalnego możemy mówić jedynie o osobach fizycznych. Najem instytucjonalny, w przeciwieństwie do okazjonalnego, nie ma także określonego maksymalnego czasu trwania umowy; o tym, na ile lat możemy podpisać umowę najmu okazjonalnego, powiemy za moment.

Ważną cechą umowy najmu okazjonalnego jest fakt, że musi być ona zawarta na czas określony – maksymalnie na 10 lat. Nie istnieje możliwość zawarcia stosunku najmu okazjonalnego na czas nieokreślony; jeśli chcemy kontynuować najem po wygaśnięciu umowy, bez problemu możemy ją za to przedłużyć!

Tak jak już wspomnieliśmy, forma najmu okazjonalnego została opracowana z myślą o osobach fizycznych. Wynajmującym może być więc osoba prywatna, dla której najem jest jedynie dodatkowym źródłem dochodu i nie prowadzi go w ramach działalności gospodarczej. Tacy właściciele mogą mieć znacznie większe trudności z dochodzeniem swoich praw w przypadku problemów z najemcą, niż ci, którzy najmem zajmują się zawodowo. Trudno się zatem dziwić, że to właśnie dla nich stworzono możliwość dodatkowego zabezpieczenia własnych interesów.

Co bardzo ważne, przepisy regulują nie tylko kto może być wynajmującym w stosunku najmu okazjonalnego, ale również – jakie nieruchomości mogą być wynajmowane! Umowę najmu w tej formie możemy zawrzeć jedynie, gdy mówimy o lokalu mieszkalnym. Właściciele lokali usługowych lub handlowych muszą zdecydować się na którąś z pozostałych form najmu.

Wiemy już, na czym polega najem okazjonalny i z czym się go je – najwyższy czas, by przejść do formalności! A będzie ich nieco więcej, niż w przypadku zwykłej umowy najmu. O czym musimy pamiętać?

Najprostszą kwestią jest, paradoksalnie, sama umowa. Powinna ona zostać zawarta w formie pisemnej oraz musi zawierać precyzyjnie określony czas trwania najmu – bez spełnienia tych warunków nie będzie miała charakteru najmu okazjonalnego! Jednak pod każdym innym względem nie różni się ona niczym od zwykłej umowy najmu – tak jak ona, będzie zawierać ustalenia dotyczące opłat, zasad korzystania z lokalu i tak dalej. Praktycznym rozwiązaniem dla osób, które nie mają dużego doświadczenia z najmem może być skorzystanie z jednego z dostępnych w sieci wzorów.

Tym, co wyróżnia umowę najmu okazjonalnego są za to niezbędne załączniki. Aby dokument miał odpowiednią moc prawną, musimy do niego dołączyć:

• zobowiązanie najemcy do dobrowolnego poddania się eksmisji oraz opuszczenia (wraz z dobytkiem) wynajmowanego lokalu po upływie czasu trwania umowy;
• oświadczenie, w którym najemca informuje, dokąd może się przeprowadzić po opuszczeniu naszej nieruchomości;
• oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie w jego mieszkaniu naszego najemcy.

Czy niezbędna będzie wizyta u notariusza?

Tak, jak przy zwykłej umowie najmu podpis notariusza niezbędny nie jest, tak w przypadku najmu okazjonalnego – będziemy go potrzebowali. Jednak nie pod samą umową (wystarczy, że sporządzimy ją na piśmie), a pod oświadczeniem najemcy o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. Ten dokument będzie miał wiążącą moc prawną tylko i wyłącznie wtedy, gdy zostanie złożony w formie aktu notarialnego. 

Oczywiście, oznacza to dodatkowe koszty – co może odstraszyć niektórych zainteresowanych. Jednak stawki notariuszy nie są wcale aż tak wysokie – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów opłata za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji może wynosić obecnie nie więcej niż 349 złotych (czyli jedną dziesiątą minimalnego wynagrodzenia). Po doliczeniu opłaty za wypis aktu, wizyta u notariusza będzie nas kosztować ok. 350 – 400 złotych.

A kto powinien ponieść te koszty – najemca czy wynajmujący? Przepisy nic na ten temat nie mówią, dlatego jest to kwestia do ustalenia pomiędzy sobą. Z reguły jednak na poniesienie opłat notarialnych decyduje się właściciel nieruchomości – koniec końców, to jemu umowa najmu okazjonalnego przynosi największe korzyści.

Najem okazjonalny a Urząd Skarbowy

Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego na właścicielu mieszkania spoczywa jeszcze jeden obowiązek – zgłoszenie najmu do US. Co ciekawe, możemy zrobić to w dowolny sposób; nie istnieje obowiązujący wzór takiego zgłoszenia. Musimy jednak spisać najważniejsze informacje dotyczące umowy – dane osobowe stron, adres nieruchomości i datę rozpoczęcia oraz zakończenia najmu. W piśmie możemy umieścić także najważniejsze warunki najmu. Spisane informacje wysyłamy na adres naszego oddziału US. Zróbmy to jak najszybciej – na zgłoszenie najmu mamy 14 dni od jego rozpoczęcia! Jeśli tego nie zrobimy, nasza umowa pozostanie zwykłą umową najmu.

Oczywiście, z Urzędem Skarbowym będziemy mieli do czynienia rok w rok – przy okazji płacenia podatków. Od początku 2023 roku wynajmujący nieruchomości prywatnie (czyli m.in. w ramach najmu okazjonalnego) mogą opłacić podatek jedynie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ile wynosi jego stawka? To zależy od wysokości przychodów. Do kwoty 100 tys. zł opodatkowanie wynosi 8,5%; każda złotówka nadwyżki podlega stawce 12,5%. Co istotne, rozliczając ryczałt od przychodów z najmu nie możemy uwzględnić kosztów jego uzyskania.

Mówiąc o każdej umowie najmu, niezależnie od jej rodzaju, warto się zatrzymać na moment nad warunkami jej wypowiedzenia. W razie problemów z najemcą to nasze najważniejsze narzędzie – zapoznajmy się z nim!

Obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów określa, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w trzech, jasno określonych przypadkach:

• jeżeli najemca zalega z opłatami przez co najmniej trzy miesiące;
• jeżeli najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem, określonym w umowie najmu;
• jeżeli najemca oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody właściciela.

Rzecz jasna, w każdym przypadku samo wypowiedzenie musi być poprzedzone miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Prawo do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje także najemcy; zgodnie z prawem, lokator może to zrobić, gdy najmowany lokal posiada wady zagrażające życiu lub zdrowiu mieszkańców.

Najem okazjonalny jest tym rodzajem umowy, który najlepiej chroni interesy wynajmującego i zapewnia mu najwięcej praw w sytuacji, gdy zaczynają się pojawiać problemy z najemcą. Niezależnie więc, z jakiego powodu umowa przestała obowiązywać – czy na skutek wypowiedzenia, czy po upływie ustalonego czasu trwania najmu – a lokator nie chce opuścić mieszkania (wraz ze swoim dobytkiem), właściciel może sięgnąć po narzędzia prawne i rozpocząć procedurę eksmisji.

Zanim to zrobimy, musimy dostarczyć najemcy pisemne żądanie wydania i opróżnienia lokalu. To ostatnie ostrzeżenie – jeśli nie poskutkuje, możemy po upływie 7 dni od doręczenia złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dołączyć do tego powinniśmy dokument potwierdzający zgłoszenie najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego oraz wspomniane przed chwilą żądanie. I to tyle – następnie sąd rozpatrzy nasz wniosek i, jeśli wszystko “w papierach” jest na swoim miejscu, rozpocznie przyspieszoną procedurę eksmisji.

Jak widać, podjęcie działań w stronę eksmisji “krnąbrnego” lokatora nie jest wcale takie trudne – jeśli tylko obowiązuje nas umowa najmu okazjonalnego. Ominiemy dzięki niej skomplikowane procedury i zaoszczędzimy sporo czasu – a do tego, nie będziemy związani częścią przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które ograniczają m.in. prawo do eksmisji w trakcie zimy czy wobec niektórych grup lokatorów. Nie dokonujemy również w ten sposób, co tu dużo mówić, nieetycznej i mogącej przyprawić o spore wyrzuty sumienia eksmisji “na bruk”; zgodnie z oświadczeniem dołączonym do umowy, nasz lokator powinien bez problemu znaleźć nowy dach nad głową po opuszczeniu naszego mieszkania.

Odpowiedzmy sobie na najważniejsze pytanie – czy najem okazjonalny to dobre rozwiązanie? Dla właściciela mieszkania, z pewnością! Taka umowa pozwala znacznie rozwiązać problemy z nieuczciwym najemcą i tym samym zminimalizować straty, które poniesiemy na skutek bezprawnego korzystania z naszej nieruchomości. A co więcej – ominiemy długą i skomplikowaną ścieżkę procedur sądowych, które towarzyszą eksmisji w przypadku zwykłej umowy najmu. 

I jasne – podpisanie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z kosztami notarialnymi; jednak jeśli porównamy kilkaset złotych opłaty dla notariusza z bezpieczeństwem i komfortem, jaki zapewnia nam taka forma najmu, to trudno się dłużej zastanawiać. Chyba, że chcemy zająć się najmem na pełen etat i założyć działalność gospodarczą – wtedy z zaletami najmu okazjonalnego będziemy musieli się pożegnać.

A z drugiej strony – warto podkreślić, że najemcy nie powinni się obawiać najmu na takich warunkach! Zapisy najmu okazjonalnego mogą się okazać niekorzystne jedynie dla tych, którzy mają nieuczciwe zamiary w stosunku do wynajmującego i jego mieszkania; uczciwi najemcy, którzy wybrali jedno z naszych osiedli – osiedle Stolarska bądź osiedle Pogodna w Murowanej Goślinie pod Poznaniem mogą spać spokojnie. Co więcej, decydując się na najem okazjonalny będą mieli pewność, że warunki umowy – czynsz i czas jej trwania – nie ulegną niespodziewanej zmianie!

Mimo swoich zalet, umowy najmu okazjonalnego podpisuje się bardzo rzadko – według badań Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości stanowią one około 5% podpisywanych umów najmu. Z czego to wynika? Najemców mogą odstraszać dodatkowe koszty, procedury notarialne oraz, co chyba najważniejsze, perspektywa “wyrzucenia na bruk”. Dlatego, jeśli chcemy przekonać potencjalnego lokatora do najmu okazjonalnego, bądźmy cierpliwi i wytłumaczmy mu, na czym taka forma umowy polega. I że każdy z tych problemów można w prosty sposób rozwiązać!