Konsekwencje konfliktu ukraińskiego: Jak wojna na Ukrainie kształtuje rynek nieruchomości?

Wojna na Ukrainie jest przerażająca nie tylko dla jej mieszkańców, ale także państw z nią sąsiadujących. Widmo inwazji przez Rosję bardzo obniżyło nastroje Polaków i wpłynęło na ich decyzje zakupowe. Kryzys nie dotknął tylko samych obywateli, ale także ogólnie pojmowany rynek mieszkaniowy w Polsce. Dużo problemów wiązało się z brakiem pracowników, przez co wykonawcy mieli kłopoty z terminowym zakończeniem inwestycji. Nie jest tajemnicą, że pulę kadry budowlanej w dużej mierze zasilali Ukraińcy, którzy musieli wrócić do swojego kraju objętego wojną. Ponadto deweloperzy borykali się z brakiem materiałów, a te dostępne osiągały rekordowo wysokie ceny. Miało to bezpośredni wpływ na ceny mieszkań, terminy oddania inwestycji i wszelkie opóźnienia.

Rynek deweloperski nie ucierpiał tylko ze względu na brak pracowników i materiałów, ale także przez początkowe niskie zainteresowanie nowo wybudowanymi inwestycjami. Przeprowadzone badania wskazują, że co drugi Polak podjął decyzję o przełożeniu zakupu nieruchomości do czasu uspokojenia się sytuacji na wschodzie. Rynek nieruchomości w Polsce odetchnął nieco z ulgą, kiedy rok po wojnie okazało się, że ludzie przywykli do życia w nowej rzeczywistości i wojna nie była już czynnikiem, który hamował zakup domu lub mieszkania. Aktualnie ludzie odwlekają podjęcie ostatecznej decyzji w kwestii zakupu nieruchomości ze względu na szalejącą inflację, wysokie stopy procentowe oraz ogólne trudności z uzyskaniem zdolności kredytowej, a także braku wkładu własnego. Rozwiązaniem tego problemu może być nowy program rządowy „Bezpieczny kredyt 2%’”, który sprawia, że dla wielu młodych Polaków sen o nowym mieszkaniu może stać się rzeczywistością.

Na początku wojny ukraińsko-rosyjskiej w Polsce masowo pojawiały się informacje, że przybyli tutaj uchodźcy będą wykupywać nasze mieszkania. Plotki rozchodziły się w ekspresowym tempie, a niektórzy Polacy odczuwali duży niepokój spowodowany wizją braku dostępnych mieszkań na rynku nieruchomości. Dosyć szybko okazało się jednak, że tak ochoczo powtarzane informacje miały niewiele wspólnego z prawdą.

Inwestorzy zgodnie twierdzili, że rynek deweloperski nie przeżył żadnego boomu spowodowanego dużym zainteresowaniem zakupu mieszkań przez obywateli Ukrainy. Mało tego, w wyniku przeprowadzanych badań i różnych ankiet ujawniono, że nawet 80% uchodźców deklaruje chęć powrotu do ojczyzny, kiedy sytuacja na to pozwoli. Te informacje, w przeciwieństwie do poprzednich, znajdują swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości, ponieważ dane pokazują, że granice Polski przekroczyło dotąd około 12 milionów uchodźców, z czego powróciło już prawie 11 mln osób.

Podsumowując, popyt na zakup mieszkania lub domu nie uległ wielkiej zmianie, a już na pewno Polskie nieruchomości nie cieszą się ogromnym zainteresowaniem uchodźców. Ponadto aktualna sytuacja kredytowa sprawia, że wielu Polaków nie może pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania, a co dopiero osoby, które uciekły przed wojną z własnego kraj.

Rynek nieruchomości a wojna – choć nie odnotowano wielkich zmian w kwestii zakupów i sprzedaży mieszkań, rynek najmu cieszył się ogromnym zainteresowaniem. 

Sami Polacy na skutek wojny chętniej wybierali mieszkania, które oddalone są od centrum i strategicznych miejsc np. urzędów, lotnisk, obiektów wojskowych itp., które mogłyby być głównym celem ataku w przypadku inwazji Rosjan na nasz kraj. Obywatele Polski zaczęli bardziej interesować się nieruchomościami na wynajem na obrzeżach miasta, które zapewniają im większe poczucie bezpieczeństwa. 

W wyniku agresji Rosji pojawiły się także zmiany w dostępności mieszkań. Szacuje się, że w niecałe dwa miesiące po rozpoczęciu wojny, wynajmowany rynek mieszkaniowy oferował nawet 70% mniej lokali! Statystyki podają, że większe polskie miasta osiągnęły rekordowo niski poziom wolnych mieszkań na wynajem. 

Czy to jednak faktycznie prawda, że rynek nieruchomości w Polsce cierpi na brak lokali ze względu na wojnę? I tak, i nie. Deficyt w tej kwestii nawet przed rozpoczęciem inwazji Rosji na Ukrainie, szacowano na poziomie około 600 tys., jednak faktycznie masowy przyjazd uchodźców tylko pogłębił ten problem. Na utrudnienia związane z brakiem mieszkań na wynajem należy jednak patrzeć bardziej kompleksowo, bo na aktualną sytuację ma wpływ nie tylko sama wojna, ale także wysoka inflacja i stopy procentowe oraz niskie zarobki Polaków, które uniemożliwiają im odłożenie pieniędzy na wkład własny. To właśnie dlatego wiele osób decyduje się na wynajem mieszkania, a statystyki mówią, że popyt na rynku najmu będzie cały czas miał tendencję wzrostową.

Czy w tej sytuacji można znaleźć jakiś plus? Tak, ale tylko dla osób, które zakup mieszkania będą traktować jak inwestycję. Aktualny rynek nieruchomości w Polsce wskazuje, że bez żadnego problemu można wynająć mieszkanie i to za naprawdę duże pieniądze. Jeśli jesteś inwestorem i szukasz miejsca, gdzie możesz ulokować swoje fundusze, sprawdź aktualnie budowane osiedla przez dewelopera Linea – Siła Miastotwórcza. Osiedle Pogodna i Osiedle Stolarska składają się z kameralnych budynków wielorodzinnych różnego typu. Możliwość wyboru ze względu na metraż oraz typ budownictwa sprawia, że każdy zainteresowany może znaleźć wymarzone miejsce dla siebie. Osiedla budowane przez tego dewelopera wyróżnia kompleksowe wykończenie, włącznie z elementami infrastruktury, oświetleniem zewnętrznym, alejkami itp. W ofercie znajdują się mniejsze i większe lokale, które będą świetną inwestycją w przyszłość, zarówno do użytku prywatnego, jak i na wynajem.

Czy ceny nieruchomości poszły w górę? Tak. Czy tylko z powodu wojny na Ukrainie? Niekoniecznie. Choć aktualnie oczy wszystkich zwrócone są w stronę konfliktu przy naszej wschodniej granicy, należy pamiętać, że problem wzrostu inflacji pojawił się już na długo wcześniej przed atakiem Rosjan. W dużej mierze uzależnione było to od pandemii COVID-19, która mocno nadwyrężyła polską gospodarkę i już wtedy można było dostrzec pierwsze zmiany na rynku nieruchomości.

Rosnąca inflacja i podwyżki stóp procentowych to nie bezpośredni skutek wojny, chociaż z pewnością doprowadziła ona do eskalacji problemów, np. z zawrotną ceną energii i stali. Rynek nieruchomości w Polsce już od jakiegoś czasu borykał się z problemami, które w dużej mierze wynikały ze wzrostu cen surowców i problemów w dostawach. Wyższe ceny budowy przez deweloperów, naturalnie skutkowały wyższymi cenami mieszkań, ale nie dlatego, że inwestor chciał więcej zarobić, ale dlatego, że cała inwestycja wyniosła go znacznie więcej pieniędzy.

Przeprowadzone ankiety wśród deweloperów ujawniają zaskakujące wyniki. Z odpowiedzi osób odpowiedzialnych za budowanie nowych mieszkań i domów wynika, że wojna na Ukrainie wcale nie wpłynęła na ceny nieruchomości, a wręcz wymusiła obniżkę cen. Jak to możliwe? Zmniejszający się popyt na zakup nieruchomości wymusił wśród deweloperów, a także pośredników handlujących mieszkaniami wtórnymi, otwarcie się na negocjacje cenowe z potencjalnymi klientami. Co ciekawe, większy upust można była zyskać, decydując się na lokal z rynku wtórnego niż pierwotnego. Dlaczego? Deweloper raczej nie zgodzi się na sprzedaż mieszkania poniżej jego kosztów wytworzenia, a te na skutek inflacji, pandemii i wojny mocno poszybowały w górę.

Ustaliliśmy, że na poziomie ceny nieruchomości a wojna nie odnotowano większych zawirowań, a jeśli już, to trudno przypisać je bezpośrednio konfliktowi przy granicy wschodniej. Jak jednak wygląda sytuacja na rynku najmu, a konkretniej ujmując z wysokością czynszu?

Jak wspominaliśmy, liczba ofert lokali na wynajem drastycznie się zmniejszyła, zwłaszcza w większych miastach Polski, które najbardziej przyciągały uchodźców z Ukrainy ze względu na lepsze warunki i możliwości życia. Tak ogromne zainteresowanie mieszkaniami do najmu sprawiły, że czynsze poszły rekordowo w górę, nawet o 30%!

Większość właścicieli wynajmowanych lokali podpisuje z lokatorami umowę na rok, więc w trakcie ich wygasania po wybuchu wojny na Ukrainie znaleźli oni świetną okazję do podwyżek czynszu. Wielu z nich swoją decyzję tłumaczyło potrzebą spłaty rosnących rat kredytów.

Wywindowane ceny za czynsz nie wynikają tylko z chęci zarobku właścicieli mieszkania, ale także w górę poszły opłaty za energię, wodę i ogrzewanie. Najemcy mocno odczuli kumulację podwyżek, a sami wynajmujący zdają sobie sprawę, że ceny dobiły kuriozalnego poziomu i coraz trudniej będzie im przerzucać koszty za utrzymanie mieszkania na lokatorów. Średnia stawka za czynsz osiągnęła rekordowy poziom podwyżek w Krakowie, gdzie średnio najmujący muszą płacić o 47% więcej!

Podsumowując, chociaż rynek nieruchomości w Polsce zmienił się na skutek wojny na Ukrainie, trudno wszystkie zmiany przypisywać właśnie temu konfliktowi. Świat w ostatnim czasie musiał mierzyć się z pandemią, która mocno nadwyrężyła gospodarkę, i kiedy nie zdążył się jeszcze otrząsnąć ze wszystkich strat, 24 lutego 2022 roku doszło do inwazji Rosji na Ukrainę, co było swego rodzaju „gwoździem do trumny”. Z tego względu wzrost cen za mieszkanie nie jest tylko spowodowany agresją Putina, ale ogólną pulą niesprzyjających okoliczności w tym wysokiej inflacji, przestojem rynku kredytowego i obawami Polaków co do nadchodzącej przyszłości.